Das Bauen in Kroatien

Das Bauen in Kroatien

Wenn ein Investor sich für den Bau eines Hauses oder die Sanierung eines Altbaus entscheidet, muss er nicht nur darauf achten, wie das Objekt aussehen sollte, sondern auch wer für die Bauarbeiten verantwortlich ist.

Die Einholung der gesamten Projekt- und technischen Unterlagen ist Pflicht des Investors vor Baubeginn. Nach Ausführung der Arbeiten ist der Investor verpflichtet, das Gebäude zu übernehmen, es zu überprüfen, und, falls er Mängel feststellt, den Unternehmer binnen 6 Monaten davon zu benachrichtigen. Natürlich ist seine Hauptpflicht, den Preis für die ausgeführten Bauarbeiten entsprechend dem Vertrag zu bezahlen; unter bestimmten Bedingungen kann er aber auch die Bezahlung des Preises verweigern.

Hauptpflicht des Bauunternehmers ist es, das Gebäude nach dem Projekt, fachgemäß und binnen der Vertragsfrist zu bauen. Dabei haftet der Bauunternehmer für allgemeine Mängel, die Solidität des Gebäudes, Materialmängel und Mängel an der eingebauten Ausstattung. Der Bauunternehmer muss sich an technische Vorschriften und Baupläne halten und kann nur mit Zustimmung des Auftraggebers davon abweichen. Nur dringende Arbeiten um die Stabilität des Objekts sicherzustellen oder um Schäden zu vermeiden kann er durchführen, ohne vorher eine Zustimmung einzuholen.

Bezüglich der Haftung für Baumängel unterscheidet man sichtbare und versteckte Baumängel. Wenn der Auftraggeber sein Recht in Bezug auf Mängel bei der Ausführung nutzen will ist es wichtig, dass er den Bauunternehmer davon in der gesetzlichen Frist benachrichtigt.

Über sichtbare Mängel (die er bei einer gewöhnlichen Überprüfung sehen kann) muss der Investor den Bauunternehmer unverzüglich unterrichten, denn ansonsten verliert er das Recht sich darauf zu berufen. Nach der Überprüfung und Abnahme der ausgeführten Arbeiten haftet der Bauunternehmer nämlich nicht mehr für die Mängel, die man bei gewöhnlicher Überprüfung feststellen konnte, außer wenn er davon Kenntnis hatte und die Mängel dem Auftraggeber nicht zeigte.

Für die Benachrichtigung über versteckte Baumängel hat der Investor eine Frist von 1 Monat ab ihrer Entdeckung, und er verliert das Recht sich auf diese Mängel zu berufen 2 Jahre nach Abnahme der geleisteten Arbeiten.

Die Rechte des Investors gegenüber dem Bauunternehmer wegen Baumängel gehen auch auf alle späteren Erwerber des Gebäudes über, aber für diese späteren Erwerber läuft keine neue Frist für Benachrichtigung und Klage, sondern für sie gilt die Frist des Vorgängers.

Eine besondere Kategorie sind Mängel bezüglich der Solidität des Gebäudes – Festigkeit, Stabilität und Sicherheit. Für diese Mängel haftet der Bauunternehmer, das Aufsichtsorgan oder der Architekt, abhängig davon, wer die Mängel verursacht hat, wenn sie sich innerhalb von 10 Jahren nach Übergabe und Abnahme der Bauarbeiten zeigen und sie können durch Vertrag weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.

Häufig beauftragen die Investoren ein Aufsichtsorgan, das das gesamte Projekt überwachen soll. Der Bauunternehmer muss ihm eine ständige Bauaufsicht über die Bauarbeiten und Kontrolle über die Qualität und Menge des Materials ermöglichen sowie die Baustelle absichern. Das Aufsichtsorgan koordiniert die Kontrolle auf der Baustelle und prüft, welche Bauarbeiten gemacht sind und ob diese technisch und ordnungsgemäß ausgeführt sind. Laut Gesetz hat es Schuld an den Mängeln bezüglich der Solidität des Gebäudes, wenn diese durch seine Bauaufsicht verursacht worden sind. Für diese Mängel haftet das Aufsichtsorgan, wenn sie sich innerhalb von 10 Jahren nach Übergabe und Abnahme der Bauarbeiten zeigen. Es trägt die Schuld nicht nur gegenüber dem Investor sondern auch gegen jeden späteren Erwerber innerhalb von 10 Jahren.

Ob der Bauunternehmer, Architekt oder das Aufsichtsorgan die Schuld hat ist demnach vor Gericht zu beweisen. Um jahrelange Beweisführung zu vermeiden ist zu empfehlen, die Rechte und Pflichten gleich beim Vertragsabschluss näher zu bestimmen. Die Verantwortung kann durch eine privatrechtliche Haftung des Bauunternehmers, Architekten oder Aufsichtsorgans verstärket werden. Der Geschäftsführer des Bauunternehmers, der Architekt und das Aufsichtsorgan können eine gesamtschuldnerische Bürgschaft leisten, damit nicht nur ihre Firma sondern auch sie persönlich für ihre Arbeit und Leistung haften. Als Sicherung dafür dass die Arbeiten tatsächlich ausgeführt werden, kann zusätzlich ein Schuldschein beim Notar beglaubigt werden, damit der Investor seine Forderung unmittelbar vollstrecken kann, falls die vereinbarten Arbeiten nicht ausgeführt wurden.

Wie eben dargestellt, sind die Rechte und Pflichten der Parteien eines Bauvertrags im kroatischen Gesetz vorgeschrieben. Um ihre Geltendmachung schnellstmöglich zu erreichen, ist anwaltliche Beratung zu empfehen.