Die Hypothek als Sicherung Ihrer Forderung

Die Hypothek als Sicherung Ihrer Forderung

Ein Darlehen ermöglicht oftmals die Tätigung einer größeren Investition wie z.B. den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Solche Darlehen sind fast immer durch eine Hypothek auf die Immobilie gesichert. Die Hypothek ermöglicht auch die Sicherung einer anderen Forderung gegen den Schuldner. Dieser Bericht zeigt wie die Hypothek im kroatischen Recht geregelt ist bzw. wie ein Gläubiger seine Forderung durch die Hypothek in Kroatien sichern kann.

Das kroatische Gesetz erkennt als Pfandrecht nur die Hypothek an einer Immobilie an. Die Hypothek kann als freiwilliges, gerichtliches oder gesetzliches Pfandrecht eingetragen werden. Eine Hypothek ist erst mit der Eintragung im Grundbuch eingeräumt. Bei der Hypothek kommt es zu keiner Besitzübertragung und der Gläubiger hat an der belasteten Immobilie kein Nutzungsrecht. Deswegen ist der Hypothekenvertrag nur dann wirksam, wenn er in schriftlicher Form abgefasst ist. Außerdem muss er besondere Eigenschaften besitzen, die im Gesetz über die Grundbücher vorgeschrieben sind. Wenn die Regeln des Grundbuchrechts nicht berücksichtigt sind, kann dies zur Ablehnung der Eintragung führen. Der Zeitpunkt der Eintragung ist wichtig, weil die Hypothek bei der Eintragung ihren Rang bekommt.

In einem solchen Vertrag müssen insbesondere die genaue Bezeichnung der Immobilie und die ausdrückliche Bewilligung des Eigentümers, dass die Eintragung der Hypothek zu Lasten seiner Immobilie bewilligt ist, angegeben werden.

Sollte ein privater Hypothekenvertrag vom Notar als notarielle Urkunde bestätigt werden, kann das für eine spätere leichtere Durchsetzung der Forderung von Nutzen sein, sofern in den Vertrag die sog. clausula exequendi eingefügt wird. Diese clausula bedeutet, dass der Schuldner sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Aufgrund eines solchen vom Notar bestätigten Vertrags kann nach der Fälligkeit der Schuld die Zwangsvollstreckung unmittelbar beantragt und durchgeführt werden. Sollte der Gläubiger über keine notarielle Urkunde verfügen, so muss er den Eigentümer der Immobilie verklagen und ein Urteil erlangen. Diese sog. hypothekarische Klage muss bei dem Gericht erhoben werden, das für die Immobilie zuständig ist. Das heißt, dass das kroatische Gericht nicht nur für die hypothekarische Klage sondern auch für die Zwangsversteigerung zuständig ist. In diesem Fall ist das Urteil die Voraussetzung für die Zwangsversteigerung der Immobilie. Das rechtskräftige und vollstreckbare Urteil stellt dann einen Vollstreckungstitel dar.

Dieselbe Immobilie kann mit mehreren Hypotheken belastet sein. Ihr gegenseitiges Verhältnis richtet sich nach dem jeweiligen Rang. Andererseits können auch mehrere Immobilien mit ein und derselben Hypothek belastet werden (sog. gemeinsame Hypothek). Die Hypothek belastet die gesamte Immobilie oder einen ideellen Miteigentumsanteil und sie kann auch das Baurecht belasten. Sollte die Immobilie aufgeteilt sein, so kann die Hypothek ihre einzelnen Anteile belasten (z.B. eine Etage oder eine Wohnung). Sollte die Immobilie veräußert werden und ein neuer Eigentümer sich eintragen lassen, so bleibt die Hypothek unberührt.

Es ist wichtig darauf hinzuweisen, dass die Hypothek in kroatischem Recht mit mehreren Vorschriften geregelt ist. Deshalb können die Gläubiger ohne eine anwaltliche Unterstützung ihre Rechte nicht rechtmäßig geltend machen bzw. durchsetzen. Vernünftig wäre es dieses Rechtsgeschäft durch einen Anwalt handhaben zu lassen.