Kauf von Immobilien im Bau

Kauf von Immobilien im Bau

PRAKTISCHE PROBLEME

Erstens sollte es erläutert werden, dass das Eigentum der Immobilie nicht durch den Abschluss und die Erfüllung des Kaufvertrages erworben wird, sondern nur durch die Eintragung des Eigentums im Grundbuch. Die Eintragung ist nicht automatisch, wie zum Beispiel die Berechnung der Grunderwerbsteuer, sonst muss die Partei dem zuständigen Grundbuchamt einen Kaufvertrag zur Durchführung vorlegen.

Einige der häufigsten Probleme in der Praxis entstehen, wenn Baugesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) Immobilien an zukünftige Käufer verkaufen. Es handelt sich hauptsächlich um Gebäude in Bau, in denen die Käufer tatsächlich den Bau einer Wohnung finanzieren, bevor sie gebaut werden, und umgekehrt können die Verkäufer günstigere Preise und Flexibilität bei den letzten Gebäudeteilen anbieten.

Die Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags und die Übertragung des Eigentumsrechts in solchen Fällen erfolgt in der Regel erst nach Abschluss des Baus, und nachdem die Parifizierung (Etagierung) stattgefunden hat, der bis zu einem Jahr dauern kann, und dass man nur ein Vorvertrag schließt, ohne den Vorvertrag im Grundbuchauszug an Dritten sichtbar zu machen.

Die Baugesellschaften mit beschränkter Haftung sind verpflichtet, erhebliche Steuern auf die von ihnen verkauften Immobilien zu bezahlen, und gelegentlich kommt es vor, dass Baugesellschaften aufgrund eines schlechten Geschäftsplans oder einiger außergewöhnlicher Umstände, die nicht vorhergesehen oder vermieden werden konnten, ihre Steuerschuld nicht begleichen können. Da die Eigentümer dieser Gesellschaften mit beschränkter Haftung nicht persönlich auf die Verpflichtungen der Gesellschaft verantwortlich sind, haben sie in der Regel kein rechtliches Interesse an der Begleichung der Schulden, sondern erlauben die, dass die Baugesellschaften in Insolvenz geraten, und dann werden alle unbezahlten Schulden mit der Beendigung der Gesellschaft enden.

In solchen Situationen passiert oft, dass die Übertragung von Immobilien an den Käufer zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld der Baugesellschaft-Verkäufer noch nicht erfolgt ist, und dass man an die Immobilie ein Pfandrecht zugunsten der Steuerverwaltung für die Steuerschuld des Bauunternehmens des Verkäufers registriert, da es in Grundbuch noch immer steht, dass die Immobilie Eigentum des Verkäufers ist.

Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit enden die Baugesellschaften gleichzeitig in Zwangsinsolvenz, und für die Führung ihrer Geschäfte wird ein Insolvenzverwalter bestellt, der keine Kenntnis vom Verkauf von Immobilien hat.

Eine ähnliche Situation kann nicht nur beim Kauf einer Immobilie im Bau von Baugesellschaft entstehen, sondern auch dann, wenn man aufgrund der unprofessionellen Durchführung des Verkaufs die Eigentumsrechte im Grundbuch einfach nicht überträgen hat. In der Praxis ist es häufig der Fall, dass nach dem Abschluss des Kaufvertrags, der Zahlung des Kaufpreises, der Zahlung der Grunderwerbsteuer und Übertragung in Besitz des Käufers, der Käufer der Ansicht ist, dass der Eigentumsübergang automatisch stattgefunden hat. In anderen Fällen stimmt der Käufer zu, dass die Baugesellschaft alle erforderlichen Maßnahmen zur Vervollständigung des Verkaufs durchführen wird, aber der Verkäufer, entweder aufgrund von Fahrlässigkeit oder Unwissenheit, überträgt das Eigentumsrecht der Immobilie im Grundbuch nicht an dem Käufer.

In solchen Fällen finden Käufer, dass sie nicht die formellen Eigentümer von Immobilien sind, kurz vor dem Zwangsverkauf, nach man schon jahrelang der Insolvenzverfahren geleitet hat, wenn ein Bauexperte an Ort und Stelle kommt, um den Wert der Immobilie zu schätzen.

Die Folge der beschriebenen Entwicklung des Ereignisses, d.i. der Insolvenzverfahren in Laufe und eingetragenen Pfandrecht der Steuerverwaltung an die Immobilie ist, dass die Käufer entweder im Rahmen des Insolvenzverfahrens ihre eigene Immobilien wieder kaufen oder wegen Insolvenzverkäuf an Dritte ihrer Eigentumsrecht verlieren.

Wenn die Käufer rechtzeitig die Grunderwerbsteuer bezahlt haben und die Immobilie in Besitz haben, kann dieses Ergebnis in der Regel durch die rechtzeitige Bereitstellung von professionelle Rechtshilfe vermieden werden.

In Fall, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, gilt die Steuerverwaltung als unrechtmäßiger Erwerber des Pfandrechts, da die wusste oder wissen müsste, dass die Immobilie übertragen wurde, d.h. dass die Immobilie nicht mehr im Eigentum der Baugesellschaft war, und es ist notwendig, auf diesen Umstand hinzuweisen, um die Löschung des Pfandrechts zu erwirken.

Zuvor ist es erforderlich, das Eigentumsrecht der Immobilie aus der Insolvenzmasse der in Insolvenzverfahren befindlichen Baugesellschaft aufgrund des abgeschlossenen Kaufvertrages auf den Käufer zu übertragen. Dies kann in der Regel auf einfache Anfrage beim zuständigen Grundbuchamt geschehen, wenn es seit Vertragsabschluss nicht länger als zehn Jahre vergangen ist, oder gerichtlich, wenn mehr als 10 Jahre seit Vertragsabschluss vergangen sind und der Insolvenzverwalter das ausschließliche Recht des Käufers nicht anerkennt.

Der sicherste Weg, die mögliche Probleme im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie im Bau zu vermeiden, besteht darin, die entsprechenden Versicherungsmittel zu vereinbaren, die in dem Grundbuchauszug der Immobilie in Frage eingetragen werden. Auf diese Weise wird die Investition des Käufers zum überwiegenden Teil durch den Wert der Immobilie, auf der das Gebäude gebaut wird, geschützt.