Steuerverpflichtungen von EU-Gebietsansässigen bei dem Erwerb von Immobilien in der Republik Kroatien

Steuerverpflichtungen von EU-Gebietsansässigen bei dem Erwerb von Immobilien in der Republik Kroatien

Natürliche und juristische Personen mit Wohnsitz in der EU können in der Republik Kroatien Immobilien erwerben, und zwar unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger, außer es handelt sich um landwirtschaftliche Flächen und geschützte Kulturgüter und natürliche Ressourcen.

Eigentumsrechte an Immobilien kann man durch Kauf, Erbschaft, Immobilientausch, Schenkung, Ersitzung sowie auf andere Art und Weise erwerben. Dabei wird der Erwerber der Immobilie steuerpflichtig.

Der Immobilienerwerb unterliegt:

  • der Mehrwertsteuer oder
  • der Grunderwerbsteuer.

Wann unterliegt man der Mehrwertsteuer bei Immobilienerwerb?

Bei dem Erwerb einer Immobilie unterliegt man der Mehrwertsteuer, wenn die Immobilie von einer steuerpflichtigen Person, die der Mehrwertsteuer unterliegt (im MwSt Register eingetragen ist), übergeben wird, und zwar:

  • für die Übergabe von Bauland,
  • für die Übergabe von Immobilien, die kürzer als 2 Jahre bewohnt (in Gebrauch) sind.

Der Steuersatz beträgt 25% vom Marktwert der Immobilie. Bei dem Erwerb von Immobilien durch Kauf wird die Mehrwertsteuer aufgrund der vom Verkäufer ausgestellten Rechnung berechnet. Nach Zahlungseingang hat der Käufer keine weiteren Verpflichtungen bezüglich der Steuererklärung / -zahlung und der Verkäufer muss dem Steuerbehörde die Veräußerung der Immobilie und die Steueransprüche anmelden, und die Mehrwertsteuer zahlen.

Falls der Lieferer der Immobilie nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, unterliegt auch die Lieferung nicht der Mehrwertsteuer, und unterliegt stattdessen der Grunderwerbsteuer von 4% auf den Marktwert der Immobilie. Die Mehrwertsteuer wird auch dann nicht angewendet wenn die veräußerte Immobilie mehr als 2 Jahre in Gebrauch war.

Wann unterliegt man der Grunderwerbsteuer?

Man unterliegt der Grunderwerbsteuer immer dann, wenn der Verkauf einer Immobilie nicht der Mehrwertsteuer unterliegt (von der MwSt befreit ist), also muss der Erwerber dann die Grunderwerbsteuer bezahlen.

Das heißt, wenn der Verkäufer eine natürliche oder juristische Person ist, die nicht der MwSt unterliegt, oder wenn der Gegenstand der Veräußerung eine Immobilie ist, die mehr als zwei Jahre in Gebrauch ist, muss der Erwerber die Grunderwerbsteuer bezahlen.

Der Steuersatz für den Grunderwerb beträgt 4% und wird nach dem Marktwert der Immobilie berechnet (der Kaufpreis im Vertrag, der Marktwert der Immobilie, die durch Schenkung, Ersitzung, usw. erworben wird).

In diesem Fall muss der Erwerber den Erwerb der Immobilie der zuständigen Steuerbehörde melden.

Die Pflicht die Grunderwerbsteuer zu bezahlen wird von der Steuerbehörde durch einen Beschluss festgelegt, der dem Erwerber zugestellt wird, und aufgrund dessen der Erwerber die Steuerzahlung innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist von 15 Tagen leisten muss.

Die Rechtsvorschriften legen eine Grunderwerbsteuerbefreiung hauptsächlich im Falle des Erwerbs durch Schenkung und Erbschaft fest.

STEUERLICHE ASPEKTE DER IMMOBILIENVERMIETUNG DURCH EU-BÜRGER

Eine natürliche Person, die EU-Staatsbürger ist, und in der Republik Kroatien eine Immobilie besitzt, darf in der Republik Kroatien Touristen oder Reisende beherbergen ohne zuvor ein Gewerbe oder eine Handelsgesellschaft zu gründen.

Welche Verpflichtungen hat der ausländische (EU) Vermieter?

  • Anmeldung im Mehrwertsteuersystem
  • Anmeldung im Register der Einkommensteuerpflichtigen
  • Mehrwertsteuer berechnen und zahlen
  • Einkommensteuer zahlen

Falls die Immobilie an natürliche Personen zu Wohnzwecken vermietet wird, was laut Gesetz von der MwSt befreit ist, muss sich der Vermieter weder im o.g. Register anmelden, noch die MwSt auf den Mietpreis berechnen.

Darüber hinaus, der nicht ansässige Vermieter ist nicht verpflichtet sich im Mehrwertsystem anzumelden, falls die Vermietung über eine Reiseagentur mit Sitz in Kroatien betätigt wird. In diesem Fall wird die MwSt nach dem Prinzip der Steuerpflichtübertragung berechnet und die Mehrwertsteuerpflichtberechnung wird auf die Reiseagentur übertragen.

Die Berechnung und Zahlung der Mehrwertsteuer

Für die geleistete Unterbringung muss der Vermieter eine Rechnung ausstellen, auf die eine MwSt in Höhe von 13% berechnet wird. Außerdem kann der Vermieter für alle Kosten die bei dem Ausüben der Leistung entstehen eine Vorsteuer einzahlen, und somit die Monatsrate der Mehrwertsteuer reduzieren. Um die Steuerbücher zu führen und die Mehrwertsteuerabrechnung zu erstellen wäre es empfehlenswert einen Steuerberater einzustellen, der aufgrund der zugestellten Dokumente die Abrechnung macht und die MwSt auf elektronische Art und Weise meldet.

Die Mehrwertsteuerabrechnung und -erklärung wird monatlich, das ganze Jahr über, abgegeben, ungeachtet des saisonalen Charakters der Tätigkeit.

Einkommensteuer

EU-Staatsbürger, die in der Republik Kroatien Immobilien vermieten, können zwischen zwei gesetzlich festgelegten Formen der Einkommenbesteuerung wählen:

  • einer pauschale Einkommensteuer, oder
  • einer Einkommensteuer aufgrund der Geschäftsbücher

Eine pauschale Einkommensteuer wird aufgrund des von der Steuerbehörde ausgestellten Beschlusses berechnet, unabhängig vom Resultat (Gewinn/Verlust) das der Steuerpflichtige in einem Geschäftsjahr erzielt hat.  Die Höhe der Einkommensteuer hängt von der Kategorie des Ferienortes und der Bettenanzahl ab, und beträgt zwischen 150,00 und 300,00 HRK pro Bett jährlich.

Die Einkommensteuer aufgrund der Geschäftsbücher wird aufgrund der jährlichen Steuererklärung auf die Besteuerungsgrundlage (Differenz zwischen den Einnahmen und Ausgaben), abzüglich des personengebundenen Abzugs sowie anderer gesetzlich festgelegter Steuerabzüge bezahlt. Der Jahresfreibetrag für nicht-Ansässige beträgt 45.600,00 HRK.
Die Einkommensteuer wird nach dem Prinzip der progressiven Besteuerung berechnet, indem zweierlei Steuers ätze angewendet werden, und zwar: 24% auf eine Besteuerungsgrundlage von bis zu 210.000,00 HRK und 36% auf eine Besteuerungsgrundlage über diesem Betrag.

VERÄUSSERUNG DER IMMOBILIEN

Die Veräußerung ist der Verkauf, Tausch und anderwertige Übertragung von Immobilien, bei der in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen für den Veräußerer die Pflicht aufgrund der Einkommensteuer aus Vermögen entsteht.

Man unterliegt der Steuer auf das Einkommen von der Veräußerung der Vermögenswerte:

  • falls die Immobilie innerhalb von 2 Jahren ab dem Erwerbsdatum veräußert wird
  • wenn drei oder mehrere gleichwertige Immobilien innerhalb von 5 Jahren ab dem Erwerbsdatum der Immobilien veräußert werden.

Ausnahmsweise muss die Einkommensteuer nicht bezahlt werden falls Grundstücke veräußert werden, dessen einzelne Fläche bis zu 250 m2, und insgesamt bis zu 1000 m2 beträgt.

Die Veräußerung der Immobilie innerhalb von 2 Jahren ab Erwerb

Das Einkommen, worauf Steuern bezahlt werden, wird als Differenz zwischen dem Marktwert der zu veräußernden Immobilie und dem Anschaffungswert, der um die Erhöhung der Erzeugerpreise industrieller Produkte erhöht wird, berechnet. Die Kosten der Veräußerung senken die Besteuerungsgrundlage.
Ausnahmsweise wird das Einkommen das von der Veräußerung einer Immobilie stammt nicht besteuert, falls die Immobilie zu Wohnzwecken des Veräußerers oder den unterhaltenen Mitgliedern seiner engen Familie dient.

Die Veräußerung von drei oder mehreren gleichwertigen Immobilien innerhalb von 5 Jahren

Das besteuerbare Einkommen wird als Differenz zwischen dem Marktwert (gleichwertiger) Immobilien, die innerhalb von fünf Jahren veräußert werden, und deren Anschaffungswert, der um die Erhöhung der Erzeugerpreise industrieller Produkte erhöht wird, berechnet, sowie der Investitionskosten, die durch glaubwürdige Urkunden bewiesen werden können.

Nach welchem Steuersatz wird die Steuer auf das Einkommen von der Immobilienveräußerung gezahlt?

Die Steuer auf das Einkommen von der Immobilienveräußerung wird nach dem gesetzlich festgelegten Steuersatz von 24% innerhalb von 15 Tagen, gemäß dem Beschluss der Steuerbehörde, gezahlt.

Wann wird die Steuer auf das Einkommen von der Immobilienveräußerung nicht gezahlt?

  • falls die Immobilie nach 2 Jahren ab dem Erwerb veräußert wird
  • falls die Veräußerung zwischen Ehepartnern und Verwandten ersten Grades, sowie zwischen anderen engeren Familienmitgliedern stattgefunden hat
  • falls die Veräußerung zwischen geschiedenen Ehepartnern stattgefunden hat und direkt mit der Ehescheidung verbunden war
  • falls die Veräußerung in Bezug auf die Erbschaft von Immobilien stattgefunden hat